Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях:
залог недвижимого имущества;
закладная на заложенное имущество;
долг по ипотечному кредиту.
В гражданско-правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в первом значении — залог недвижимости — земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК). Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств, видом залога, где предметом выступает недвижимое имущество.
По договору или в силу закона?
Залог, в том числе залог недвижимости, возникает как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п.3 ст.334 ГК). Так, п.1 ст.587 ГК предусмотрено, что в обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на недвижимость, передаваемую под условие выплаты ренты, т.е. в данной ситуации ипотека является ни чем иным, как продажей всей ренты или ее части в виде процентов по ипотечному кредиту.
Также ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК), при заключении договора купли-продажи жилой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — «Закон об ипотеке»), и в других предусмотренных законом случаях.
По договору ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона об ипотеке).
Что может являться предметом ипотеки?
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в п.1 ст.130 ГК (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты).
Закон об ипотеке конкретизировал этот перечень, включив в него также дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, квартиры и жилые дома, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Что не может являться предметом ипотеки?
Недвижимость может быть предметом ипотеки лишь постольку, поскольку оборот этого имущества допускается федеральными законами. Так, п.2 ст.6 Закона об ипотеке установлено, что не может быть предметом залога недвижимое имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое, в соответствии с федеральным законом, не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Не допускается ипотека жилых домов и квартир, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.74 и п.1 ст.63 Закона об ипотеке). В п.2 ст.63 Закона об ипотеке запрещается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного субъектом РФ минимума. Данные ограничения следует учитывать при заключении договора об ипотеке. В п.1 ст.63 наложены ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности ипотеки зданий и сооружений
При ипотеке зданий и сооружений следует учесть, что ипотека этой недвижимости возможна лишь с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.3 ст.340 ГК, ч.2 ст.69 Закона об ипотеке). При отсутствии в договоре об ипотеке соответствующего условия о залоге земельного участка (его части) данный договор будет недействительным. Однако, договор об ипотеке здания (сооружения) не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
Приведем пример из практики. Между коммерческим банком и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о предоставлении последнему кредита, и в качестве обеспечения данного обязательства был заключен договор залога нежилого здания. В установленные договором сроки кредит заемщиком возвращен не был. В связи с отсутствием у общества денежных средств коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к этому обществу (залогодателю по договору ипотеки) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание. Однако, решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано со ссылкой на упомянутый выше п.3 ст.340 ГК.
Суд кассационной инстанции данное решение по делу совершенно справедливо отменил, так как общество с ограниченной ответственностью владело землей не на праве собственности, а на праве постоянного пользования. Из п.1 ст.6 Закона об ипотеке следует, что залогодателем может быть только собственник закладываемого недвижимого имущества или лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. К тому же из ч.3 ст.69 Закона об ипотеке следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Соответствующие разъяснения содержатся также в Информационном письме ВАС от 27.11.2001 №61.
Из вышеизложенного следует, что лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного пользования, при заключении договора об ипотеке здания обременять ипотекой земельный участок (его часть) не должно.
С другой стороны, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения (п.1 ст.64 Закона об ипотеке). При этом залогодатель сохраняет за собой право возводить на заложенном по договору об ипотеке земельном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, (иное может быть предусмотрено в договоре об ипотеке) (п.1 ст.65 Закона об ипотеке).
Предмет ипотеки
Предмет в договоре об ипотеке является одним из существенных условий. Это значит, что при отсутствии в договоре сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор об ипотеке будет считаться незаключенным. При этом следует иметь в виду, что при залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должны содержаться сведения отдельно о здании (сооружении) и отдельно о земельном участке.
На основании п.2 ст.9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Данное условие также является существенным условием договора об ипотеке.
Но если право на закладываемый объект возникло до введения в действие Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — «Закон о государственной регистрации прав», и было зарегистрировано в порядке, установленном действовавшим на тот момент законодательством, то, учитывая положения п.1 ст.6 Закона о государственной регистрации прав, в договоре об ипотеке могут быть указаны зарегистрированное в соответствии ранее действовавшим законодательством право и наименование органа (организации), зарегистрировавшего право залогодателя.
Вместе с тем государственная регистрация ипотеки жилого помещения осуществляется только при наличии записей в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права залогодателя на жилое помещение (п.1 ст.29 Закона о государственной регистрации прав). При этом право, возникшее до введения в действие Закона, регистрируется в порядке, установленном Законом (ст.2, п.2 ст.6, п.2 ст.13, п.1 ст.29 Закона о государственной регистрации прав).
Оценка предмета ипотеки
Существенным условием договора об ипотеке, без которого договор не может считаться заключенным, является оценка предмета ипотеки, а также размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст.9 Закона об ипотеке).
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при соблюдении требований законодательства и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать $10000–15000.
При залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должна быть определена отдельно стоимость здания (сооружения) и отдельно стоимость земельного участка.
Права и обязанности сторон
К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права и обязанности сторон. В этой связи следует отметить, что в соответствии с п.1 ст.1 Закона об ипотеке, имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, и условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя использовать заложенное имущество, ничтожны (т.е. применению не подлежат). Данные правила содержатся в п.1 ст.29 Закона об ипотеке.
Государственная регистрация договора ипотеки
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст.10 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то заложенная недвижимость будет считаться обремененной с момента возникновения этого обязательства (ст.11 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона о государственной регистрации прав). Несоблюдение предусмотренных законодательством норм об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность. Как отмечалось, государственная регистрация ипотеки возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.
268093146